¿Cuál es su caso? Los distintos supuestos
A pesar del procedimiento extrajudicial que se habilitó por el Gobierno a principios de año para que los afectados pudieran reclamar ante las entidades la anulación de la cláusula suelo y la devolución de lo pagado de más, no todos lo consiguieron.
Consumidores
De entre los consumidores afectados, que compraron una primera o segunda vivienda con préstamos hipotecario, hay que distinguir:
a) Aquellos a los que el banco les quitó o modificó la clausula suelo pero no les ha devuelto lo pagado de más y al reclamar al banco, este se opone porque en el acuerdo que firmó se recogía una renuncia a ejercitar acciones. Esta renuncia es NULA y, por tanto, todos aquellos a los que los bancos les quitaron la cláusula pero no les ha devuelto el dinero pagado de más, ahora pueden reclamar, aunque firmaran una renuncia a reclamar.
b) Aquellos que demandaron judicialmente hace años y siguiendo el criterio vigente entonces del TS de condenar a los bancos a la devolución desde mayo 2013, solo reclamaron desde esa fecha, ahora pueden reclamar lo pagado de más desde la firma del préstamo hasta mayo de 2013.c) Subrogaciones: Aquellos que al comprar se subrogaron en la hipoteca del vendedor (promotor), también pueden reclamar la nulidad de la cláusula suelo y recuperar lo pagado de más, lo que ha confirmado el Tribunal Supremo.
d) Préstamos hipotecarios firmados por personas físicas no destinados a adquisición de vivienda habitual que los bancos han denegado su devolución, aunque ante un tribunal podríamos defender la viabilidad de la reclamación.
e) Consumidores que, todavía no han reclamado.
Hipoteca de empresas y profesionales
Son las suscritas por:
- a) Profesionales, autónomos, PYMES.
- b) Asociaciones culturales o deportivas, colegios profesionales, etc.
¿Cuánto han de devolverle?
Hay que cuantificar el perjuicio sufrido: cantidad determinada o bases para su cuantificación. Se lo calculamos de forma gratuita.
¿En efectivo o con una novación del préstamo?
Una vez acordada la cantidad entre Banco y consumidor, se puede acordar entre las partes una medida compensatoria distinta de la devolución en efectivo (rebaja del tipo de interés, amortización anticipada de capital, etc), siempre y cuando el Banco suministre una valoración por escrito que permita conocer al consumidor el efecto y valor económico de tal medida y le conceda un plazo de 15 días para mostrar su conformidad en documento aparte.
El caso de la subrogación de hipoteca: nulidad si el banco no informa al comprador de que se subroga
El Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 24 de noviembre pasado, ha confirmado la obligación de las entidades bancarias de informar sobre la existencia de la cláusula suelo, también en aquellos casos en que el comprador se subroga en el préstamo hipotecario del promotor-vendedor.
La cuestión hasta este momento era controvertida en los tribunales y arrojaba muchas dudas:
¿Cumple el banco con limitarse a aceptar la petición del comprador de subrogarse en la hipoteca?
¿Está obligado el comprador en estos casos a pedir las condiciones de la hipoteca y a estudiarlas antes de optar por la subrogación?.
O, por el contrario, ¿está obligado el banco a informar, aunque el comprador no lo solicite, de todas las condiciones de la hipoteca inicial en las que este decide libremente subrogarse para comprar la vivienda?
¿Qué consecuencias tiene que el banco no informa de las condiciones completas de la hipoteca al comprador de la vivienda que pide subrogarse en el préstamo?
Pues bien, el Tribunal Supremo aclara todas estas dudas estableciendo que la obligación de información del banco no se limita al supuesto de concesión de préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda sino que se amplía, además, a aquellos casos en que el comprador se subroga en una hipoteca ya existente, pida o no pida la información.
El hecho de que la hipoteca no se concediera directamente al comprador desde el principio, no libera al banco de suministrar toda la información que le permita tomar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga jurídica y económica que le supondrá subrogarse en el préstamo.
El incumplimiento de esta obligación determina la nulidad de la cláusula suelo y la condena al banco a devolver al cliente todas las cantidades pagadas de más por aplicación de dicha cláusula.