El Tribunal Supremo ha fallado en contra de los intereses de los consumidores en la resolución anunciada el 28 de febrero, en la que establece su nuevo criterio sobre el reparto del pago de los gastos hipotecarios entre las dos partes que intervienen en un contrato hipotecario, las entidades prestamistas, los bancos, y los prestatarios, que son los adquirentes de viviendas con hipoteca.
Este es el nuevo criterio:
- La cláusula de gastos de la hipoteca en la que la totalidad de los mismos son impuestos a los consumidores es NULA.
- El pago del impuesto por la hipoteca (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD -) corresponde al cliente, al ser el sujeto pasivo.
- Los gastos por los documentos notariales serán pagados a partes iguales por el cliente y el banco, a excepción de las copias de la escritura, que serán abonadas por la parte que las solicite
En consecuencia, el cliente podrá reclamar, en principio, estos gastos:
- La factura del Registro de la Propiedad.
- La factura del Notario
- La factura de la Gestoría, solamente en el caso de que fuera impuesta por el banco y así se pudiera demostrar.
- La tasación
Atención al lugar donde reclame: consulte a nuestros abogados
El Tribunal Supremo no se ha pronunciado sobre todos estos gastos, sino sólo sobre el pago del AJD. Respecto al reparto del pago del resto de gastos derivados de la constitución de la hipoteca, sería aplicable una sentencia anterior del Tribunal Supremo, de 23/12/2015, que declaró nula una cláusula del BBVA que repercutía al cliente todos los gastos del préstamo hipotecario.
Pero los juzgados y tribunales de distintos partidos judiciales se han ido pronunciando de un modo diferente sobre el reparto exacto de dichos gastos entre ambas partes, por ejemplo, reduciendo al 50 % de la factura del notario lo que el cliente podría recuperar, en lugar del 100 %. Por ello, le instamos a que contacte con nosotros para que nuestro abogado en su localidad le informe de cuál es el criterio de los jueces en su zona.
El precedente de la primera sentencia del Supremo
En esa sentencia anterior, consideró que, en cuanto a la formalización de escrituras y su inscripción registral, el obligado al pago es el solicitante del servicio, y quien tiene interés primordial en la documentación e inscripción del préstamo hipotecario es el Banco.
Gracias a la hipoteca, el banco posee una garantía real y preferente que, en caso de impago, le permite promover la venta de la vivienda para satisfacer la deuda pendiente. La constitución de la hipoteca a favor del banco se realiza ante notario, se inscribe en el registro de la propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Es el banco el mayor beneficiado de la formalización de la hipoteca, aunque sea el consumidor quien en la práctica paga todos los gastos. En conclusión, declaró nula una cláusula no permite una reciprocidad o distribución equitativa al cargar todo el gasto al cliente.