¿Cuánto dinero podría recuperar?
Para una hipoteca media de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros:
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros (aplicando un tipo impositivo del 1%, ya que en la actualidad oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble).
- La formalización ante notario, unos 425 euros,
- La inscripción en el registro de la propiedad, 122 euros.
Eso asciende a 3.100 euros de gastos que le correspondería devolver a su entidad.
¿Por qué ahora se puede reclamar estas cantidades?
Porque lo ha establecido el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 23/12/2015 declaró nula una cláusula del BBVA que repercutía al cliente todos los gastos del préstamo hipotecario.
En ella, consideró que, en cuanto a la formalización de escrituras y su inscripción registral, el obligado al pago es el solicitante del servicio, y quien tiene interés primordial en la documentación e inscripción del préstamo hipotecario es el Banco.
Gracias a la hipoteca, el banco posee una garantía real y preferente que, en caso de impago, le permite promover la venta de la vivienda para satisfacer la deuda pendiente. La constitución de la hipoteca a favor del banco se realiza ante notario, se inscribe en el registro de la propiedad y está sujeta al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Es el banco el mayor beneficiado de la formalización de la hipoteca, aunque sea el consumidor quien en la práctica paga todos los gastos.
Asimismo, consideró que la cláusula no permite una reciprocidad o distribución equitativa al cargar todo el gasto al cliente.
Y en cuanto a los tributos AJD, entiende que la Ley del Impuesto en su artículo 28 señala que el sujeto pasivo será el adquirente del derecho, y que el Banco en consecuencia no puede quedar al margen del impuesto.
Sin embargo existen pronunciamientos contrarios, en base al artículo 68 del Reglamento del Impuesto que señala “cuando se trate de escrituras de constitución de préstamos con garantía hipotecaria se considerará adquirente al prestatario” (cliente).
En cuanto a los seguros de daños no entiende abusiva su repercusión al cliente, y además por aplicación del artículo 14 Ley del Contrato de Seguro el tomador del seguro está obligado al pago de la prima.
Esta sentencia afecta de forma directa al Banco Popular y BBVA, pero el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas, pues es en la práctica casi la totalidad de hipotecas tienen una cláusula con efectos similares.